Как провести перепланировку квартиры, избежав проблем и нарушений?


Версия для печати

Желая сделать свое жилье более комфортным, некоторые собственники квартир в многоэтажных домах с энтузиазмом берутся за ремонтные работы. Зачастую процесс воплощения их дизайнерских фантазий затрагивает несущие конструкции здания, что грозит непредсказуемыми последствиями не только для хозяина квартиры, но и всего дома в целом. К сожалению, в последние годы проблема незаконной перепланировки квартир приобрела массовый характер. Проблему осложняло то, что до недавнего времени в республике отсутствовала нормативная база с четко прописанными определениями и схемами действий в тех или иных случаях.
Исправить ситуацию призвано постановление Совета Министров № 384 от 16 мая 2013 года, которое регулирует данный процесс. Кроме того, в КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» создан новый отдел, специалисты которого будут оказывать услуги по инженерному сопровождению проектов перепланировок квартир с соблюдением всех норм законодательства.

«Простой» путь может завести в тупик

У любого гражданина, желающего провести перепланировку своей квартиры, есть два варианта. Первый связан с существенной затратой времени и средств: обратиться в администрацию района за разрешением, предоставив техническое заключение специалистов о возможности проведения работ, заказать у специалистов проект, заключить договор со строительной организацией, которая выполнит работы в четком соответствии с проектом. Только после соблюдения всех этих условий можно без проблем получить новый технический паспорт.

Второй вариант выглядит гораздо проще: не обращаясь за разрешением, пригласить строителей, которые без заключения письменного договора (и, соответственно, без гарантий) выполнят работы, заказанные хозяином квартиры.

Не задумываясь о последствиях, большинство граждан идут по второму пути. Некоторые из них ошибочно считают, что, являясь собственниками квартир, они имеют право делать на «своей территории» все, что хотят. Другие, прекрасно зная о том, что перепланировку квартиры нужно согласовывать, надеются, что «никто не узнает» о снесенных ими внутренних перегородках, поскольку не собираются проводить никаких сделок со своей недвижимостью (как известно, квартиры с незаконной перепланировкой невозможно ни продать, ни обменять, ни подарить).

Между тем, сделки с недвижимостью не являются единственным способом выявления незаконно проведенных строительно-монтажных работ. Обнаружить их могут, например, при плановом обследовании жилого фонда специалисты ЖЭС или другой обслуживающей организации, при проведении капитального ремонта дома. В таком случае собственнику квартиры грозит штраф от 10 до 30 базовых величин. И это лишь самый благоприятный вариант развития событий. При серьезных нарушениях градостроительных норм, технических и санитарных регламентов суд может обязать собственника восстановить все перегородки, вернуть инженерным системам их первоначальное состояние.

Гораздо хуже, если у соседей сверху или снизу появятся, например, трещины в стенах, нарушится работа систем водоснабжения, канализации, вентиляции, произойдет затопление, другие аварийные ситуации. И если в судебном разбирательстве выяснится, что перепланировка проведена незаконно, то это сильно осложнит положение ответчика. Кстати, у него не получится в свою очередь предъявить претензии к строителям, некачественно выполнившим работу. Ответственность за строительные работы, проведенные «вне закона», лежит лишь на том, кто принимал такое решение.

Еще одно распространенное заблуждение: многие почему-то уверены, что уплата штрафа за незаконную перепланировку автоматически делает ее законной. Это совершенно не так. В любом случае придется проходить абсолютно все процедуры, связанные с «узакониванием» проведенных строительных работ.

Что нужно и что не нужно согласовывать

«Постановлением Правительства № 384 от 16 мая 2013 года утверждены три положения, — рассказал директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» Григорий Вергинский. — Первое регулирует условия и порядок переустройства и перепланировки квартир, второе касается установки на крышах и фасадах жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций (кондиционеров, устройств для сушки белья и пр.), третье определяет порядок реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов».

Специалист уточнил, что перепланировка и реконструкция — это совершенно разные понятия. При перепланировке и переустройстве функциональное назначение помещений сохраняется (например, убирается перегородка между двумя комнатами или в санузле, между комнатой и кухней). Реконструкция же связана с изменением функционального назначения: перенос санузла, расположение кухни на месте жилой комнаты и пр. При втором варианте резко возрастает вероятность возникновения различных дефектов и рисков нарушения работы инженерных систем всего здания.

Вышеуказанный нормативный документ конкретизирует перечень работ, которые требуют обязательной разработки проекта и согласования в районных администрациях. К ним, в частности, относятся:

— демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), вентиляции и др.;

— устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

— перенос полотенцесушителя;

— изменение конструкции пола;

— изменения в несущих конструкциях.

Необходимо согласование, но не требуется разработка проекта при изменении площади, количества жилых комнат и подсобных помещений с сохранением функциональных зон за счет переработки существующих или устройства новых перегородок; устройство или увеличение проемов в перегородках.

Также определен перечень работ, при проведении которых необходимо согласование в различных инстанциях. Например, с ЖЭСом необходимо согласовывать замену полотенцесушителя (без его переноса), а также установку входной двери при изменении направления ее открывания. Замену газовой плиты необходимо согласовывать с газоснабжающей организацией, замену окон, а также остекление балконов — с архитектором исполкома. К слову, переустройство балконов и лоджий в отапливаемые помещения (со сносом перегородки и присоединением к комнате или кухне) запрещено.

Не требуют никаких согласований: установка и замена межкомнатных дверей, замена и установка входной двери без изменения существующего дверного проема и направления открывания; устройство подвесных (натяжных) потолков; устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей; замена электротехнических изделий (розеток, выключателей, светильников), а также сантехнического оборудования; демонтаж ванны и установка душевой кабины; замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения (канализации) без изменения месторасположения сантехнического оборудования.

Немало времени и сил потребуется, чтобы соблюсти законную процедуру при установке спутниковых антенн или кондиционеров на фасадах зданий. После обращения к местным властям за разрешением владелец квартиры должен предоставить специалистам ЖЭСа доступ к месту установки будущей конструкции, обратиться в проектную организацию для разработки проектной документации, согласовать ее в исполкоме, заключить договор со строительной организацией. После выполнения работ представители ЖЭСа, проектной и строительной организаций и сам заказчик должны подписать акт приемки выполненных работ. В противном случае антенну могут демонтировать за счет средств незаконно установившего ее лица.

Об инженерном сопровождении перепланировки

«Для того чтобы в какой-то степени облегчить участь граждан, желающих провести перепланировку, соблюдая при этом все нормы законодательства, в КУП «Центр инжиниринговых услуг» недавно создан новый отдел по инженерному сопровождению объектов», — сообщил Григорий Вергинский. — Законодательная база сегодня обширная и сложная, физическому лицу, не обладающему специальными познаниями в области права, невозможно в ней разобраться. Мы готовы оказать порядка 100 видов услуг, в том числе по инженерному сопровождению перепланировки или реконструкции жилых помещений в многоквартирных домах. Если у человека нет времени и возможности самому обходить все инстанции, чтобы получить разрешение, сделать проект и реализовать его, он может обратиться к нам за содействием в получении необходимого пакета документов».

«Наши услуги платные, они оказываются и частными инжиниринговыми компаниями. Их расценки колеблются от 500 до 1000 долларов в эквиваленте в тех случаях, если при перепланировке не затрагиваются несущие конструкции и не переносится инженерное оборудование. Мы же будем ориентироваться на минимальную ценовую планку», — обратил внимание специалист, подчеркнув, что у людей по-прежнему остается возможность заниматься сбором необходимых документов бесплатно и самостоятельно.

Просмотров: 6 225