19 июля 2011 года Президентом Республики Беларусь подписан Указ № 324, которым внесены изменения и дополнения в Указ от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" (далее — Указ № 324). Совершенствование вопросов долевого строительства жилья направлено, в первую очередь, на обеспечение дополнительной защиты дольщиков от возможных недобросовестных действий застройщиков, а также на упорядочение взаимоотношений сторон при долевом строительстве жилья.
В первую очередь, Совету Министров Республики Беларусь предоставлено право устанавливать дополнительные требования к застройщикам. При необходимости введения новых (иных) критериев оценки деятельности застройщиков, Правительство сможет это осуществить путем принятия соответствующего решения на своем уровне.
Указом № 324 предусмотрена обязательная регистрация застройщиком договоров, заключаемых им с дольщиками, в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем ему разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома. При этом договор считается заключенным с момента его регистрации.
Регистрация осуществляется достаточно быстро. Застройщик в течение трех рабочих дней со дня подписания сторонами договора представляет два его экземпляра в исполком для регистрации, где эта процедура и осуществляется в течение одного рабочего дня. При этом немаловажно, что регистрирующий орган вправе отказать в осуществлении регистрации при условии несоответствия договора законодательству.
Исполкомами по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создается электронный банк данных (реестр), куда заносятся необходимые сведения по каждой строящейся квартире. В частности, фиксируется информация по количеству квартир, их номерам, сведениям о дольщиках, реквизитам договоров. Устанавливаются основания для прекращения действия первоначальных договоров и определяются данные о новых дольщиках с их реквизитами. Важно то, что банки не смогут принимать деньги в счет оплаты строящихся квартир по незарегистрированным договорам.
Введение обязательной регистрации договоров создания объектов долевого строительства позволит исключить возможность обмана дольщиков путем продажи застройщиком одной квартиры нескольким покупателям еще на стадии строительства.
Указом № 324 конкретизирован порядок функционирования специальных счетов, открываемых застройщиками для строительства многоквартирных жилых домов. В первую очередь, специальные счета открываются по каждому строящемуся объекту, при этом запрещено средства с одного спецсчета использовать для строительства другого дома. Договором специального счета, заключаемым застройщиком и банком, устанавливается режим его функционирования с учетом требований законодательства. При этом взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), а также в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится.
Еще одно значимое нововведение — осуществление перерасчета стоимости строящегося жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку в виде льготных кредитов и одноразовых безвозмездных субсидий. Указом № 324 установлено, что в случае снижения фактической стоимости построенного жилого дома против сметной стоимости в текущих ценах (средства, внесенные дольщиками) возврат неиспользованных финансовых средств осуществляется только вышеуказанной категории граждан. Такое решение принято с целью снижения стоимости строящегося жилья для очередников, не пожелавших годами стоять в очереди на строительство жилья в жилищно-строительном кооперативе.
Действующим Указом по вопросам долевого строительства жилья (от 15.06.2006 № 396) предусмотрен порядок направления исполкомами очередников в долевое строительство. При этом такие направления предлагаются гражданам в порядке постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Указом № 324 конкретизировано, что не менее 30 % мест при строительстве квартир с фиксированной долей прибыли должны отдаваться тем, кто проживает в общежитиях, а также гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений по месту постановки на учет нуждающихся. Таким образом будет осуществляться дифференцированный подход при предоставлении возможности строить жилье тем, кто в нем нуждается более других.
Вопрос привлечения иностранной валюты при строительстве жилья рассматривался давно. Так, Гражданским кодексом Республики Беларусь определено, что денежные обязательства всегда должны быть выражены в белорусских рублях (ст. 298). Вместе с тем, этой же статьей предусмотрено, что фиксация денежного обязательства может осуществляться в иностранной валюте при условии проведения оплаты в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на день оплаты. В соответствии с данной статьей кодекса отдельные застройщики заключали договоры создания объектов долевого строительства в иностранной валюте. Теперь данная норма прописана в Указе № 324, где также определен порядок возврата средств при условии прекращения дольщиком строительства. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Нормами Указа № 324 определен порядок перерасчета стоимости строящейся квартиры для граждан, ставших нуждающимися в улучшении жилищных условий в процессе реализации договорных отношений с застройщиком. Например, семья, не являющаяся очередниками, строила квартиру с неограниченной долей прибыли застройщика. В процессе строительства родился ребенок, и семья стала на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Застройщик в соответствии с принятыми нормами пересчитывает для такой семьи стоимость всей квартиры с учетом стоимости 1 кв. метра, установленной в данном конкретном жилом доме для очередников, то есть с ограниченной долей своей прибыли.
Пересмотрен срок передачи построенного жилья дольщику. Если раньше с момента регистрации жилого дома до момента передачи дольщику документов для оформления права собственности на квартиру могло пройти 2 месяца, то сейчас этот срок сокращен до 1 месяца (при условии полного расчета со стороны дольщика).
Указ № 324 вступает в силу через 3 месяца после его официального опубликования. Действие Указа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу данного Указа.