Новая редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь 22 июня 2012 года одобрена Советом Республики Национального собрания Республики Беларусь. Напомним, что в первом чтении законопроект был одобрен 24 ноября 2010 года. За это время документ был доработан и предварительно рассмотрен заинтересованными. О том, что представляет собой в настоящее время новая редакция Жилищного кодекса, рассказала председатель Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, кандидат архитектуры Г. В. Полянская.
Кодекс как концентрация действующих норм
С принятием этого документа утратят силу Жилищный кодекс от 22 марта 1999 г., Закон "О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь" (с изменениями и дополнениями), ряд постановлений Верховного Совета.
"С 1999 года в области жилищного права появилось много изменений и, соответственно, новых законодательных актов, — прокомментировала Г. В. Полянская. — Действительно, в конце ХХ века в республике практически преобладал государственный жилищный фонд. Сегодня же порядка 86,7 % жилья находится в частной собственности. Это значит, что на первый план выходит уже не наниматель, а собственник жилого помещения".
В новой редакции Жилищного кодекса систематизированы законодательные акты в сфере жилищных отношений, в частности, учтены нормативные предписания Декрета Президента Республики Беларусь от 24 ноября 2006 г. № 18 "О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях", указов Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 "О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений", от 19 марта 2007 г. № 128 "О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда", от 9 августа 2007 г. № 378 "О некоторых вопросах обеспечения прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", от 28 января 2008 г. № 43 "О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок", от 3 апреля 2008 г. № 195 "О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников", от 2 февраля 2009 г. № 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", от 25 сентября 2009 г. № 479 "О переводе жилых помещений в нежилые", от 6 января 2012 г. № 13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений", от 17 апреля 2012 г. № 184 "О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь". В проект Кодекса включены нормы законов Республики Беларусь от 16 апреля 1992 года "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" и от 8 января 1998 года "О совместном домовладении".
"Таким образом, — пояснила председатель Постоянной комиссии, — можно сказать, что на 2/3 новая редакция Жилищного кодекса неожиданностей не содержит". В то же время депутатскому корпусу совместно с Министерством жилищно-коммунального хозяйства удалось внести в документ ряд принципиальных нововведений.
Кодекс: "новеллы"
"Положения, ранее не находившие отражения в законодательных актах, разработчики называют "новеллами", — рассказала Г. В. Полянская. — И таковых в новой редакции Жилищного кодекса немало. В документе — и я считаю это главным — мы впервые заговорили об усилении прав и, соответственно, обязанностей собственника".
Это, по словам нашей собеседницы, очень важно, потому что настало время всерьез заговорить об ответственности жильцов. "Сейчас собственник еще не осознал до конца, что он является именно собственником квартиры и, более того, собственником своей доли в общем имуществе совместного домовладения, — обратила внимание она. — Поэтому необходимо сформировать законодательные подходы, которые позволили бы выработать у собственника ответственность за свою недвижимость. Если мы все, "взявшись за руки", не будем следить за общественными пространствами дома и придомовыми территориями, то уже вскоре после заселения новостройки придут в негодность лифт, подъезд и т. д., как это нередко бывает. Это особенно актуально с учетом того, что в настоящее время снижается финансирование капитального ремонта: предстоит переход на другие механизмы его проведения, в т. ч. с ориентацией на частные структуры; более серьезное освоение понятия "управление недвижимостью"; др.".
Итак, помочь осознать человеку, что он ответственен за место своего проживания, призваны новые нормы. К примеру, в новой редакции Жилищного кодекса введен ряд положений, касающихся права собственника выселить без предоставления других жилых помещений бывшего члена семьи, не имеющего доли в праве собственности на данное жилье, если иное не предусмотрено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Пока же, как известно, выселяемому необходимо предоставить определенные "квадратные метры" или, при полюбовном решении вопроса, денежную компенсацию.
Таким образом, Кодексом предложен действенный механизм для решения "больного вопроса": сегодня в нашем обществе заключение брачного договора не получило распространения, и люди, расторгнув брак, сталкиваются с претензиями на жилплощадь бывшего члена семьи, не вложившего в свое время ни сил, ни средств, к примеру, в строительство или приобретение квартиры.
Погаси "квартплату" и спи спокойно…
"Не квартплату, а стоимость жилищно-коммунальных услуг, — поправила Г. В. Полянская. — Учитывая, что в стране имеются хронические неплательщики за жилищно-коммунальные услуги, в настоящее время остро стоит вопрос о принятии к ним мер, позволяющих добиться погашения ими задолженности".
Для его решения в отношении нанимателей жилого помещения государственного жилищного фонда и членов их семей предусмотрено, что в случае, если они без уважительных причин допустили шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по общей площади менее занимаемого и/или уступающее ему по своим потребительским качествам, в т. ч. вне пределов данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на меньшее по площади.
Аналогичный механизм предусмотрен и для собственников-должников: вначале исполнительной властью делается предупреждение и дается месяц на погашение задолженности. Если это не происходит, то в судебном порядке ставится вопрос об отчуждении квартиры. Однако это делается не радикально: человеку дается целый год, в течение которого он может, к примеру, сдав жилье квартирантам, собрать необходимую для погашения задолженности сумму. И только если собственник не выполнил необходимые условия, квартира — опять-таки через суд! — принудительно отчуждается. Взамен для него приобретается меньшее жилье, а из разницы сумм изымаются долги и судебные издержки.
Таким образом, у неплательщика есть достаточно времени, чтобы исправить ситуацию и остаться собственником квартиры. Однако, несмотря на определенную лояльность, угроза принудительного выселения неплательщиков является действенным механизмом, позволяющим призвать должников к порядку.
"Практика показывает, что большинство из них берется за ум, — пояснила Г. В. Полянская. — Так, за длительную неуплату жилищно-коммунальных услуг, по данным Минжилкомхоза, в прошлом году зарегистрировано 157, а за январь– февраль т. г. — только 14 случаев принудительного выселения граждан по всей республике, притом что в суде таких дел было рассмотрено более 600…"
Кроме того, новая редакция Жилищного кодекса предусматривает принудительное выселение систематических нарушителей правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, причем как из государственных, так и частных квартир. Надо сказать, что в ряде печатных и интернет-СМИ данная норма вызвала неоднозначную реакцию. Жаль, что некоторые коллеги-журналисты не акцентируют внимание на том факте, что речь идет о небольшом количестве людей, реально отравляющих жизнь большинству добропорядочных граждан. Сегодня немало жильцов страдают от алкоголизма соседей, антисанитарии стихийных "питомников" для кошек и собак и прочего. И думается, если злостных нарушителей указанных правил, привлекавшихся к административной ответственности три и более раз, выселят, то соседи смогут вздохнуть с облегчением…
На страже прав жильцов
Повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг — это неизбежная реальность. Поэтому наших нанимателей и собственников жилья, регулярно вносящих плату за оказанные жилищно-коммунальные услуги, уже не устраивает безликая строка в жировке: "за техобслуживание". В жировках отдельно будут указаны "технический ремонт" (жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем) и "техническое обслуживание" (жилищно-коммунальная услуга по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, поддержанию и восстановлению надлежащего санитарного и технического состояния жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовой территории, подготовке к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года). Люди имеют право знать, за что платят, и нормы новой редакции Жилищного кодекса предоставят им такую возможность. В жировках или приложениях к ним должен быть перечень выполненных в течение отчетного месяца работ по многоквартирному жилому дому. Это позволит жильцам дома отследить, насколько полно оказываются — и оказываются ли вообще! — перечисленные и предъявленные к оплате услуги.
До недавнего времени "больным вопросом" был капитальный ремонт жилых домов. Сегодня дело с ним обстоит несколько лучше, а окончательно навести порядок призвана новая норма Жилищного кодекса, согласно которой перед началом капремонта с каждым жильцом будет подписываться договор — письменный юридический документ, позволяющий улаживать спорные вопросы в суде.
Предпринимателей порадует следующее: в законопроекте определены жилые помещения, которые могут быть на основании заявлений граждан по решению исполкомов переведены в нежилые и наоборот. Упрощена процедура их перевода. По решению районного, городского исполнительских комитетов, местной администрации района в городе, одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного здания, в т. ч. пригодные для проживания, могут быть переведены в нежилые по заявлениям их собственников. Аналогичная процедура впервые предусмотрена и для перевода нежилых помещений в жилые.
В определенной степени усовершенствованы механизмы, связанные с формированием и деятельностью товариществ собственников, организаций застройщиков. И хотя больших перемен здесь пока нет, Жилищный кодекс содержит важную норму: если раньше легитимность собранию при решении вопросов, связанных с общим имуществом совместного домовладения, обеспечивало 100-процентное присутствие членов товарищества собственников, организации застройщиков, то теперь будет достаточно 2/3. Это, безусловно, придаст динамику работе товариществ собственников, организаций застройщиков. В то же время Г. В. Полянская обратила внимание, что на сегодняшний день контрольные функции здесь остаются за государством. И это правильно: пока у нас товариществ собственников немного, равно как и грамотных инициативных их руководителей. Поэтому развитие данного направления в республике еще впереди.
А также…
Новая редакция Жилищного кодекса охватывает широкий круг жилищных отношений.
Так, в нем определены порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда; нормы предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда, а также дополнительной площади жилого помещения; предоставления жилого помещения при выселении из жилого помещения государственного жилищного фонда в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома; предоставления освободившейся жилой комнаты; др.
В документе закреплен порядок предоставления жилых помещений социального пользования; категории граждан, имеющих право на получение таких жилых помещений, в т. ч. вне очереди; особенности вселения членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования, заключения, прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения государственного жилого фонда.
Установлен порядок предоставления служебных жилых помещений государственного жилого фонда, жилых помещений государственного жилого фонда в общежитиях, специальных жилых помещений, владения и пользования ими.
Определены нормы, закрепляющие основы регулирования жилищных отношений с участием военнослужащих. Отражен порядок предоставления жилых помещений, построенных за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление катастрофы на Чернобыльской АЭС.
Включены особенности регулирования жилищных отношений с участием некоторых категорий граждан, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания.
Всего новая редакция Кодекса состоит из 6 разделов, 32 глав и 225 статей, каждая из которых направлена на законодательное совершенствование жилищных отношений.