Вопрос–ответ


Версия для печати

? После опубликования в "РСГ" (№ 11 от 23.03.2012) статьи Т. В. Затуренской "Минстройархитектуры предлагает "рецепт" для застройщиков жилья" у многих участников долевого строительства появилась надежда, как написала нам в письме одна из участниц долевого строительства из Витебска, на разрешение спорных и проблемных вопросов.

Нельзя не отметить, что прошедший год был достаточно сложным как для застройщиков, так и для дольщиков, что вылилось в нарушение сроков строительства, незапланированный рост стоимости, несвоевременное внесение гражданами платежей и т. д. Временное приостановление льготного кредитования вынудило многих дольщиков оформлять коммерческие кредиты для достройки своих квартир. При этом большинство граждан заняло выжидательную позицию, так как в соответствии с законодательством их нельзя было исключить из числа дольщиков и членов организаций застройщиков.

Как было отмечено в публикации, "законодательством республики в настоящее время не установлен порядок, определяющий взаимоотношения сторон в условиях невыполнения ими договорных обязательств. Все вопросы долевого строительства должны решаться в рамках договорных отношений. При этом следует принять в расчет, что Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" сторонам предоставлено право договариваться о графике платежей. Дольщик по согласованию с застройщиком может либо сразу оплатить стоимость строящейся квартиры, либо сделать это в рассрочку".

В сложившейся ситуации Минстройархитектуры предложило схему, которая максимально учитывает специфику строительства как долевого, так и в составе организаций застройщиков, которая и была отражена в публикации "Минстройархитектуры предлагает "рецепт" для застройщиков жилья". Однако не все застройщики отреагировали на данные рекомендации.

В редакцию газеты стали поступать письма дольщиков с "различными судьбами" строительства их жилья.

Люди задаются вопросами: "Как быть в ситуации, когда на момент подписания допсоглашения о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию и об изменении цены квадратного метра вложенные деньги еще не освоены? Когда стоимость увеличивается в два раза и во столько же уменьшается процент готовности? При внесении денежных средств ориентироваться не на процент готовности дома, а на другую величину — процент освоения денежных средств. Что это значит?"

"Во сколько мне в итоге обойдется моя квартира? — задает вопрос Т. В. Бровко из Витебска. — При таком подходе у меня может не хватить денег, УКС расторгнет со мной договор. На мое место придет умный человек, внесет всю сумму единовременно, которая за все время строительства преумножится на депозитном счете в банке, минуя риски, убытки, потери. При этом заказчик жилого дома отвечает, что провести индексацию ранее внесенных мною денежных средств возможно только в случае выхода из состава участников долевого строительства".

Редакция "Республиканской строительной газеты" за разъяснениями обратилась к начальнику отдела жилищной политики и инвестиционных жилищных программ Управления жилищного строительства Минстройархитектуры Т. В. Затуренской:

— Методика приведения затрат на строительство и внесенных дольщиками средств в единый уровень цен, опубликованная в "РСГ", действительно носит рекомендательный характер. Однако данной методикой воспользовалось достаточно большое количество застройщиков, чтобы в процессе строительства "снять напряжение", возникшее между сторонами — дольщик и застройщик.

Вопрос утверждения методики нормативным правовым актом обсуждался специалистами Минстройархитектуры и РУП "РНТЦ по ценообразованию в строительстве", которые сошлись во мнении, что это делать нецелесообразно по следующей причине.

Долевое строительство жилых помещений осуществляется по нормам, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов". Данным Указом предусмотрено право сторон разрабатывать график платежей по усмотрению. То есть платежи на строительство могут вноситься дольщиком в той форме, в которой будет составлен договор с застройщиком — равными долями в течение срока строительства, разово в установленный срок, по индивидуальному графику и т. д. Таким образом, законодательно установлено, что в каждый конкретный период стоимость внесенных средств может не соответствовать стоимости незавершенного строительства в сопоставимых ценах. Если стороны (застройщик и дольщик) выполняют своевременно взятые на себя обязательства по своевременному внесению средств и своевременному их освоению, то, как правило, в таких ситуациях проблем не возникает. А при необходимости можно в любой момент проверить, кто кому должен, проиндексировав внесенные средства и стоимость незавершенного строительства, что и предусматривает предложенная методика.

Ситуация, сложившаяся со строительством квартиры Т. В. Бровко, к сожалению, типична для строительства жилья, осуществлявшегося в 2011 году. Кризис наложил свой отпечаток и на данный сектор экономики. Рост цен, отсутствие платежей в необходимом количестве привели к тому, что срок строительства многих жилых домов не был соблюден, что привело в свою очередь к еще большему росту цен.

По информации, приведенной в вопросе, при строительстве жилого дома средства своевременно не осваивались, что приводило к их обесцениванию. В такой ситуации можно говорить о недостатке работы застройщика, который должен держать на постоянном контроле вопросы своевременного освоения денежных ресурсов.

Нельзя согласиться с мнением застройщика, который мотивирует отказ проиндексировать внесенные средства тем, что индексация осуществляется только для прекращающих строительство граждан. Если гражданин прекращает строительство, ему индексируются внесенные денежные средства и возвращаются. В данном же случае речь идет только об одновременной индексации денежных средств и незавершенного строительства для целей их сопоставления. При этом стоимость строящейся квартиры в текущих ценах не увеличивается. Такая норма заложена в Указе Главы государства № 396: стоимость выполненных работ к повторной оплате не предъявляется и не индексируется. Если застройщик не выполняет данное условие, предъявляя дольщику к оплате уже оплаченную часть жилья, он нарушает нормы Указа № 396. В таком случае следует обратиться в местные исполнительные и распорядительные органы, осуществляющие, в соответствии с Указом № 396, контроль за соблюдением застройщиками правил заключения и исполнения договоров создания объектов долевого строительства. Однако в данном вопросе очень важно проверить, как застройщиком формировалась стоимость 1 квадратного метра, то есть использовался ли при расчете прогнозный индекс стоимости строительства и ежемесячный статистический индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ. Ведь на практике есть случаи, когда застройщик выставляет дольщику к оплате платежи по стоимости, сформированной на дату заключения договора без учета необходимых индексов, а у дольщика формируется мнение, что он оплачивает реальную стоимость строящейся квартиры в установленный график.

Всего просмотров: 7 486
Опубликованно: 12.06.2012