Сегодня на рынке торгово-офисной недвижимости сложилась уникальная ситуация. С одной стороны он бурно растет: только общая торговая площадь столицы насчитывает несколько сотен тысяч квадратных метров, которые делят между собой магазины, универсамы, супер- и гипермаркеты, различные центры. Планируется, что в 2013 году минчане смогут посетить еще 20 новых объектов. Самые крупные из них — «Арена-Сити» на пр. Победителей, «Корона-Уручье» на пр. Независимости, «Тивали-Центр» на ул. Притыцкого и др. Также на текущий год заявлен ввод в эксплуатацию 27 бизнес-центров и многофункциональных комплексов. С другой стороны инвесторы, заинтересованные в строительстве объектов на территории республики, и арендаторы, претендующие на качественные площади, сталкиваются на своем пути с немалым количеством подводных камней.
Спрос > предложение
Как рассказал директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин, рынок офисной недвижимости в Минске активно насыщается новыми объектами. Все это происходит на фоне роста реальных доходов населения и заработных плат, что положительно сказалось на развитии потребительского рынка страны и темпах увеличения розничного товарооборота. Что касается спроса на качественные помещения в строящихся бизнес-центрах и административных зданиях классов «А» и «В», то он, как показывает практика, значительно превышает предложение и характеризуется как отложенный. По мнению собеседника, всему виной неблагоприятная тенденция, которая складывалась до недавнего времени: объявлялось одно количество введенных квадратных метров, а сдавалось в эксплуатацию, как правило, только 40-50 % от этого числа. Например, в 2012 году на рынке Минска ожидался ввод 23 офисных зданий с совокупной арендуемой площадью более 200 тыс. м2, а реально ввелось только 7 объектов с арендопригодной площадью чуть более 32 тыс. м2. Кстати, рынок офисов, построенных компаниями «под себя», в прошлом году был более привлекательным: к примеру, введенный головной офис АСБ «Беларусбанк» на пр. Дзержинского имеет площадь более 35 тыс. м2.
«В итоге из года в год спрос на коммерческую недвижимость увеличивался, поэтому, наверное, сейчас он весь и «выстрелит», а это порядка 250 тыс. м2. Главное, что иностранные игроки готовы инвестировать, ведь по сравнению с европейскими столицами мы находимся в тех позициях, которые позволяют бизнесменам рассчитывать на высокую доходность. Конечно, как и в любом бизнесе, здесь кроются определенные риски, но ряд предпринимателей готовы на них идти, — обратил внимание Андрей Алешкин. — Мы не стоим на месте. Сейчас строятся красивые и современные здания. Ряд российских компаний уже пришли на белорусский рынок».
По-прежнему остаются востребованными площади до 50 м2, но, к примеру, IТ-сектор постепенно «поглощает» огромное количество квадратных метров, и уже сейчас несколько арендаторов претендуют, как минимум, на 30 тыс. м2. Помимо этого, появляются «якорные» арендаторы, которые также рассчитывают на большие площади. «Все мы ходим в магазин и видим, насколько вырос рынок продовольственной розницы в стране. Появилось очень много магазинов у дома, постепенно развиваются торговые сети и др., — обратил внимание Андрей Алешкин. — В этом году будет сдан ТЦ «Арена-Сити» на пр. Победителей, вторая очередь МФК ТРК «Замок», где откроются модные галереи известных брендов. Надеемся, что мы развернем потоки из Вильнюса, и со временем станут популярными шоп-туры в г. Минск». Словом, будущее — за правильными торговыми центрами с хорошими галереями, большими витринами и широкими коридорами, ведь по сравнению со многими европейскими торговыми центрами, то, что сейчас происходит у нас, по словам экспертов, — зачастую прошлый век. Большая надежда, что эти изменения отразятся на новых проектах. Ожидается, что постепенно качественные торговые площадки буду строить и в малых городах республики, но пока пальму первенства держит столица.
В то же время отдельные арендаторы весьма требовательны к офисным помещениям. Ярким примером такого избирательного похода являются международные компании, входящие в Fortune 500 (рейтинг 500 крупнейших мировых компаний, критерием составления которого служит выручка компании). Оказывается, чтобы соблюсти требования представителей этих компаний, необходимо доказать им, что сооружение, в котором они задумали разместить свои офисы, находится не в сейсмоопасной, свободной от радиации зоне, кроме того, здания должны отвечать международным требованиям, предъявляемым к зданиям классов «А» и «В». К сожалению, сегодня в Беларуси практически нет помещений, которые бы соответствовали, скажем, уровню этих международных компаний, и им приходится делать поправки и приспосабливать свои требования к местным реалиям. Но рынок коммерческой недвижимости Беларуси развивается, поэтому можно с уверенностью сказать, что в будущем бизнес-центры выйдут на еще больший качественный уровень, что позволит привлечь внимание международных компаний, девелоперов и инвесторов.
По мнению Андрея Алешкина, девелоперам следует понимать, что на будущую окупаемость объекта влияет и его архитектурно-планировочное решение. Наиболее частые ошибки при проектировании зданий — архитектурные излишества. «Конечно, каждый архитектор хочет, чтобы его объект был уникальным и украшал город, но, к сожалению, иногда те или иные убранства не приносят заказчику экономику. Бывает и такое, что проектируемое здание в будущем просто нельзя будет сдать в аренду, — обратил внимание специалист. — Вторая проблема — отсутствие единой концепции навигации, когда при сдаче в аренду помещения заполняются по принципу «кто первый пришел». Это неправильно. В первую очередь необходимо предлагать те пространства, сдать которые в перспективе будет трудно. В обратном случае появятся вакантные места, что приведет к ошибочной навигации и соседству товаров «неправильных» групп. А это дискомфорт для покупателя». Также серьезным упущением при строительстве торгово-офисных сооружений, по утверждению бизнес-кругов, является малый паркинг.
Кто будет двигать рынок коммерческой недвижимости в Беларуси?
Для ответа на этот вопрос ЗАО «Инвестиционная компания «Юнитер» было проведено интересное исследование, в результате которого стало очевидным, что основными сегментами, претендующими на большие пространства на рынке офисной недвижимости, являются структуры, занимающиеся информационными технологиями, консалтинговыми и инжиниринговыми услугами. Последнее время отмечается тенденция входа на рынок крупных иностранных игроков. Что характеризует этот сектор? Во-первых, он базируется на интеллектуально развитой рабочей силе, для которой необходимы комфортабельные офисные помещения. Во-вторых, для эффективной организации работы им важны не только красивые площадки, но и открытое пространство, хорошая инфраструктура, оптоволоконные линии связи и др. «Сегодня, к сожалению, некоторые организации, занимающиеся IТ-технологиями, вынуждены базироваться на территориях бывших заводов, где есть мощные энергетические установки, — рассказал директор компании Роман Осипов. — По прогнозам, которые мы делали совместно с Парком высоких технологий, ожидается, что в 2013-2015 гг. объем IТ-сектора может увеличится в 2-3 раза. Это приведет к росту спроса на крупные офисные помещения. По подсчетам, данный сегмент может занять до 33-35 %. Это важно понимать девелоперам: можно хорошо заработать на сдаче в аренду качественного продукта».
Помимо IТ-бизнеса, будут формировать спрос на качественные офисы и специализированные компании, которые сейчас выходят на рынок с предложениями в сфере информационных технологий. Также в Беларуси начинают активно развиваться услуги аутсорсинга. В расчет следует брать и сам рынок недвижимости, который активно растет, появляются новые инжиниринговые фирмы, консультационные центры.
Важный сегмент — представительства, дистрибьюторы, медицина. «Мы не ожидаем, что здесь будут происходить существенные изменения, но в то же время ряд сдвигов в этом секторе намечается. Скорее всего, это будет перераспределительный спрос. Такая тенденция обусловлена тем, что в Беларуси находится много различных представительств, которые со временем будут переезжать в новые, более современные здания. Наиболее расположены к переездам международные организации, некоторые уже активно ищут помещения», — подчеркнул Р. Осипов.
Финансовый сектор в Беларуси сегодня занимает порядка 14 % в общем объеме арендуемых площадей. Например, во Франкфурте-на-Майне эта цифра достигает 50 %. Основными игроками, формирующими спрос, будут небанковские структуры, поскольку в банках ситуация развивается иначе: они любят вкладывать средства в недвижимость, поэтому большинство из них рано или поздно построит собственные помещения и уйдет с рынка.
Роман Осипов обратил внимание девелоперов на то, что им следует уделять повышенное внимание сектору непродовольственных товаров: одежде, обуви, мебели и др. «Сейчас, к примеру, крупные мебельные компании и производители строительных материалов активно ищут для себя подходящие площади, но по причине отсутствия качественного предложения многие из них вынуждены ютиться на рынках. Радует, что нынче в Беларуси начали развиваться специализированные сети гипермаркетов, но, к сожалению, они представлены в основном в г. Минске. А ведь эти два сегмента могут существенно повлиять на рынок, поскольку нацелены на аренду больших площадей»,– констатировал он.
Однако, как утверждают эксперты, будущее за онлайн-торговлей. В Беларуси прослеживаются перспективы таких покупок: все чаще люди приходят в магазин просто посмотреть на товар, подержать его в руках, а, придя домой, покупают через интернет.
Украинский «бум» и его последствия
Первые торгово-офисные комплексы на Украине начали строиться в 1996 году, но, по словам партнера консалтинговой компании UTG (Украина) Виталия Бойко, они появлялись неудачно. Виной этому азиатский кризис 1997 года. «Бизнес в 1996 г. был полон оптимизма, но в 1997-м он ушел в глубокую долговую яму. Именно тогда был уничтожен накопленный опыт по созданию коммерческой недвижимости, а возводимые здания строились по типу кабинетной системы с малым количеством остекления. Это, конечно же, не стало каким-то прорывом на рынке».
А вот настоящий «бум» случился здесь в 2000 году, когда турецкий девелопер построил в Киеве самый крупный на то время офисный центр. Большой спрос на эти офисные помещения повлиял на цену аренды, которая увеличилась, и многие поняли, что рынок Украины нуждается в качественных проектах. С тех пор в Киеве появилось большое количество торгово-офисных зданий. Многие из них были настолько популярны, что стали востребованными и среди инвесторов. В результате часть объектов, построенных украинскими бизнесменами, была продана иностранным инвесторам за очень хорошие деньги, покрывающие сумму 11-летней арендной платы. Это, безусловно, воодушевило огромное количество предпринимателей. Да и банковское кредитование было тогда весьма доступным. Но, к сожалению, многое из задуманного не было реализовано…
«До кризиса многие площади были востребованы иностранными компаниями, была «мода» на Украину, но в 2008 году все это исчезло — многие уехали, а те, кто остался, сжали свой бизнес до минимума, поэтому доля свободных помещений в период кризиса у нас увеличилась до 16 %, — рассказал Виталий Бойко. — Сейчас в нашем государстве наблюдается кризис перепроизводства, большинство объектов имеют большую долю вакантности: только за 2012 год в стране было введено в эксплуатацию почти 200 тыс. м2 площадей при годовом объеме потребления офисной недвижимости классов «А» и «B» 100 тыс. м2. В результате на рынке Киева «гуляет» на данный момент 250 тыс. м2 незанятых площадей, обострилась конкуренция между бизнес-центрами, арендатор активно диктует условия, многие компании каждые три года переезжают в новые офисы. Единственная слабая надежда — на крупные сделки с IТ-компаниями».
Белорусским коллегам Виталий Бойко порекомендовал следить за реалистичностью проектов, ведь рынок коммерческой недвижимости как Украины, так и Беларуси напрямую зависит от экономической привлекательности и развития внутреннего бизнеса.
Постепенно Минск из индустриально-промышленного города становится интересным для жизни. По мнению заместителя генерального директора группы компаний «Изобуд» Юлии Арабей, это происходит благодаря тому, что у нас развивается рынок ретейла, создаются новые офисные и торговые центры. «Примечательно, что сегодня деловая активность концентрируется не только в столице, но и в других городах республики, — резюмировала она. — Современные требования к торговле накладывают определенные обязательства и на сам проект здания. Прежде всего берется в расчет качество, технологичность конструкций, применение энергосберегающих материалов и, что немаловажно, сокращение сроков строительства, ведь это основная цель бизнеса, позволяющая быстрее отработать вложенные деньги».