Президентом Республики Беларусь 19 июля 2011 года был подписан Указ № 324, регулирующий новые правила долевого строительства жилья. В данном Указе сделаны акценты на ряде вопросов, реализация которых позволит в значительной степени защитить права граждан при строительстве ими жилья долевым способом, а также упорядочить некоторые аспекты взаимоотношений сторон — застройщика и дольщика. Остановимся на основных положениях нового Указа Главы государства.
Об аккумулировании средств на спецсчетах, целевом использовании
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 22 ноября 2000 г. № 1772/55 было предусмотрено, что коммерческие организации, осуществляющие строительство жилья за счет средств физических и юридических лиц, аккумулируют эти средства на специальном счете, за исключением сумм, направляемых на вознаграждение застройщика, которые перечисляются на расчетный счет организации. Однако нередко застройщики использовали средства специальных счетов не по целевому назначению, например, для достройки объектов, не имеющих отношения к тому, с чьего спецсчета брались деньги. Контролирующими органами устанавливались и такие нарушения, как приобретение автомобилей и иных материальных ценностей, не относящихся к строительству конкретного дома. Такая ситуация послужила основанием для конкретизации вопросов функционирования и расходования специальных счетов в рамках Указа Главы государства. Указом № 324 определено, что спецсчет открывается для каждого многоквартирного жилого дома, использование средств данного счета производится только по целевому назначению в рамках работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства. При этом взыскание налогов, сборов, пошлин, других обязательных платежей в бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится. Данные меры позволят полностью исключить возможность нецелевого использования средств, предназначенных для строительства непосредственно жилых помещений.
Вместе с тем, реализация указанного положения требует подключения к работе местных исполнительных и распорядительных органов. Дело в том, что нередко в их решениях используется термин "объект строительства" применительно к группе предполагаемых к строительству жилых домов. На такой объект составляется единый сводный сметный расчет, что формально дает застройщику право открывать один спецсчет. Разделение же в дальнейшем таких объектов требует дополнительного времени и средств — составления раздельных смет по жилым домам, их согласования и утверждения и т. д. Изложенная ситуация также ведет к нарушению прав дольщиков, так как увеличение сроков строительства означает рост стоимости строящегося жилья. Поэтому, с целью исполнения норм вышеназванного Указа, объектом должен выступать жилой дом со своим спецсчетом, что не даст возможность нецелевым образом использовать средства, перечисляемые на его строительство.
О регистрации договоров
Один из самых знаковых вопросов, отраженных в Указе № 324 — обязательная регистрация договоров создания объектов долевого строительства. Данный вопрос рассматривался специалистами давно. Было много как "за", так и "против". Однако в 2009–2010 годах столицу потряс случай со строительством жилого дома по ул. Притыцкого, когда мошенники неоднократно продавали одни и те же квартиры. Существовали так называемые официальные дольщики, купившие строящиеся квартиры, вместе с обманутыми дольщиками, которым повторно продали те же квартиры. По сути обманутыми оказались и те, и другие, так как строительство жилого дома было приостановлено для проведения необходимых разбирательств. После данного случая противников регистрации договоров стало намного меньше.
Указом № 324 определено, что договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство. Договор считается заключенным только со дня его регистрации. Регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня после предоставления застройщиком договора в местные исполнительные и распорядительные органы. При этом немаловажным является тот факт, что регистрирующий орган может отказать в регистрации в случае, если представленный договор не соответствует законодательству о долевом строительстве жилья или на данную конкретную квартиру уже заключен другой договор. Наличие электронного банка данных, который предложено создать местным исполнительным и распорядительным органам, позволит полностью исключить возможность мошенничества с квартирами при неоднократной их продаже, а также изъять из оборота договоры создания объектов долевого строительства, не соответствующие законодательству, то есть ущемляющие права одной из сторон.
Следует отметить, что местными исполнительными и распорядительными органами ставился под сомнение вопрос возможности проверки заключаемых договоров на соответствие их законодательству. Вместе с тем, Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 утверждена примерная форма договора, что позволяет сторонам включать в нее положения, не противоречащие законодательству. При этом Декретом Президента Республики Беларусь № 15 установлены основные существенные положения, обязательные к включению в договоры, заключаемые при строительстве жилых помещений. Наличие в представленном на рассмотрение договоре обозначенных в Декрете положений, изложенных в соответствии с Указом № 396 в Правилах, может служить основанием для принятия решения о соответствии заключаемого договора законодательству. При этом также следует иметь в виду, что каждый застройщик, как правило, применяет для дольщиков свою форму договора, которую можно заранее проанализировать на предмет соответствия ее законодательству.
О цене строящегося объекта
Вопрос цены строительства актуален всегда. Квартира — это товар, который приобретается, как правило, один раз в жизни, в абсолютном большинстве случаев в кредит. Поэтому любые колебания цен, в том числе вызванные инфляцией, воспринимались и воспринимаются гражданами осторожно. И если при строительстве в составе ЖСПК цены жестко отслеживаются на государственном уровне, то долевое строительство, особенно для граждан, не являющихся очередниками, — достаточно затратная статья расходов, так как застройщику предоставлено право в отдельных случаях самостоятельно устанавливать свою прибыль. Указом № 324 определено, что при снижении фактической стоимости объекта долевого строительства против договорной (что случается нередко) для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих государственную поддержку, прибыль застройщика в составе цены объекта не должна превышать 5 % от стоимости строительства, указанной в договоре. То есть по окончании строительства и проведении всех расчетов тем дольщикам, которые используют льготные кредиты и (или) одноразовые субсидии, должны вернуть излишне уплаченные средства в счет основных затрат по строительству, а также прибыли.
О первоочередном включении в долевое строительство
В настоящее время заключить договор создания объекта долевого строительства очереднику без направления исполкома достаточно проблематично. Новым Указом предусмотрено, что направлять очередников в долевое строительство жилья с ограниченной долей прибыли застройщика могут местные исполнительные и распорядительные органы. Одновременно застройщики вправе в определенных случаях самостоятельно принимать граждан-очередников без направлений исполкомов. Указом № 324 установлено, что не менее 30 % от общего количества направлений предлагается местными исполнительными и распорядительными органами гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся (для г. Минска — в г. Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников), жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения или в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения.
О строительстве с применением иностранной валюты
Указом № 324 дано право застройщикам фиксировать обязательства дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства в иностранной валюте. При этом цена должна быть неизменной в определенной валюте и включать изначально стоимость услуг застройщика, не внесенных в сводный сметный расчет, и его прибыль. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. Одновременно вносятся соответствующие изменения и дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 № 1207 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396" в части привязки возвращаемых средств к курсу иностранной валюты.
О пересчете стоимости строящегося объекта
На практике нередко возникают ситуации, когда семья дольщика, не состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и строящего квартиру с прибылью застройщика, превышающей 5 %, в процессе строительства увеличивается. Например, рождается ребенок, в результате чего дольщик может стать очередником в силу нехватки площади. В таком случае застройщик должен пересчитать дольщику стоимость одного квадратного метра всей строящейся площади с учетом стоимости, установленной для очередников. Пересчет стоимости производится по состоянию на дату заключения договора. Это имеет место и при строительстве дольщиком квартиры с использованием иностранной валюты. Вместе с тем, не все застройщики соглашаются с предложенной схемой, включая в договор положение, предусматривающее отказ дольщика от уменьшения стоимости квартиры в случае увеличения состава семьи. При этом не все дольщики внимательно читают подписываемый договор. Однако включение застройщиком в договор названного условия является существенным нарушением прав одной из сторон — дольщика, в связи с чем недопустимо.
Об изменении срока передачи дольщику документов на жилье
Снижен срок передачи застройщиком дольщику документов для оформления права собственности на построенную недвижимость. Если до принятия Указа № 324 такой срок был установлен 2 месяца, то в настоящее время застройщик обязан передать дольщику все правоустанавливающие документы в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости при условии полной оплаты стоимости объекта по договору.
Об уступке прав и обязанностей по договору
Новыми нормами допускается уступка дольщиком права требования по договору не только на установленных родственников, но и на банк, предоставивший кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение объекта недвижимости.
Таким образом, Указ Главы государства от 19.07.2011 направлен на дальнейшее совершенствование отношений сторон при долевом строительстве, не ущемляя их прав. Это имеет большое значение, так как в долевое строительство вступают преимущественно граждане с активной жизненной позицией, не желающие достаточно долго (в Минске — до 20 лет) состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и вкладывающие в экономику республики собственные накопления.