Как известно, немалое число минчан нуждается в улучшении жилищных условий. Между тем, свободных территорий, на которых можно было бы построить новые дома, в столице практически не осталось. В связи с этим периодически в том или ином микрорайоне с разной степенью остроты возникает проблема уплотнения, вызывающая недовольство жителей близлежащих домов. Состоявшееся 15 марта в Мингорисполкоме заседание круглого стола, куда пригласили и представителей прессы, было посвящено именно данной проблеме. Также поднимались вопросы реконструкции малоэтажного жилого фонда и частного сектора, развития городов-спутников. Свои мнения о перспективах развития жилищного строительства в Минске высказали специалисты Мингорисполкома, руководители администраций Первомайского и Центрального районов города, УП «Минскградо» и УП «Минскпроект», ГУ «Столичный транспорт и связь», Минского комитета природных ресурсов и охраны окружающей среды.
Уплотнение должно быть разумным
«Ни одно решение об уплотнении застройки не принимается без тщательного анализа ситуации, — сообщил, открывая круглый стол, заместитель председателя Мингорисполкома Андрей Галь. — Институты «Минскградо» и «Минскпроект» при разработке градостроительных паспортов делают планы детального планирования (ПДП), анализируют существующую ситуацию в предполагаемых районах застройки. При выдаче заключений о возможности нового строительства учитываются градостроительные параметры, экологическая ситуация, санитарные нормы, обеспеченность объектами социального облуживания, наличие свободных мест в детских садах, школах и прочее».
По словам Андрея Галя, ПДП жилой застройки всегда выносятся на общественное обсуждение и, как правило, массовых возражений по ним не бывает. Но порой организации-застройщики самостоятельно находят свободные площадки и в соответствии с Указом № 667, предусматривающим заявительный принцип, обращаются в Мингорисполком с просьбой разрешить строительство в границах уже сформированных микрорайонов. В основном в таких случаях и возникает активное противодействие жителей. Проблема не носит массовый характер, но теоретически может появиться в любом районе столицы, поскольку свободных земель, не обремененных существующими строениями, в Минске почти нет. «Мы завершаем застройку микрорайона Каменная Горка. Фактически через пару лет интенсивного строительства места для массового возведения жилья не останется. Да, имеется резерв — территория, прилегающая к аэропорту Минск-1. Это будущий деловой район «Минск-Сити». Но не стоит забывать, что на данной территории предусмотрены снос и реконструкция существующей застройки», — отметил зампредседателя Мингорисполкома.
В свою очередь председатель Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Александр Петров обратил внимание на факт, что плотность застройки многих европейских столиц гораздо выше, чем в Минске, а также на такой показатель, как обеспеченность жилой площадью в расчете на одного человека. «Позиционируя Минск как столицу европейского государства, мы должны стремиться к улучшению социальных условий проживания минчан, — сказал он. — Сегодня в городе на одного жителя в среднем приходится 20 квадратных метров жилплощади. Показатель вроде бы солидный, но по европейским меркам все же не велик. Чтобы выйти на «европейский» 31 м2 на каждого жителя, нам нужно построить в Минске еще половину от существующего ныне жилого фонда. Оптимальные условия в Европе — количество комнат в квартире равно количеству членов семьи плюс еще одна».
Город растет и развивается, поэтому без уплотнения существующей застройки не обойтись, — констатировал директор УП «Минскградо» Леонид Добыш. — По последним нормативам, плотность жилого фонда должна быть в пределах 9000 м2 на гектар. Ни в одном из микрорайонов нет максимально допустимого показателя. В генеральном плане мы остановились на 7600 м2 на гектар, и этот показатель будет только в самых высокоплотных районах, например, в Каменной Горке». Что касается микрорайонов, сформированных в 60-80-е годы прошлого столетия, то там наблюдается самая низкая плотность застройки, наибольший показатель озеленения, и некоторый запас земельных ресурсов. В качестве примера Леонид Добыш привел микрорайон Уручье-2. «Данный микрорайон строился в 1975-1984 гг. и был рассчитан на 20 тысяч населения. За прошедшие десятилетия произошел естественный процесс разуплотнения, дети выросли, создали семьи, уехали в другие районы. В результате, по последним данным, сейчас в Уручье-2 проживает 17 тысяч человек. Это приводит к тому, что пустуют места в детских садах и школах, уходит частный бизнес, связанный с торговлей и услугами. Процесс уплотнения напрямую связан с экономикой». Естественно, городские власти рассматривают возможности строительства новых домов в подобных микрорайонах. «Это нельзя назвать уплотнением в прямом смысле, правильнее говорить о приведении плотности жилой застройки в соответствие с утвержденным генеральным планом», — уточнил специалист. Наиболее благоприятный для жизни человека район складывается из высокоплотной застройки, которая обеспечивает шаговую доступность мест обучения, работы и отдыха, — такое мнение высказали все участники круглого стола.
Представители власти не могут не реагировать на мнения жителей, поэтому каждый конкретный случай «приведения плотности застройки в соответствие» будет обязательно сопровождаться общественными обсуждениями. Мнения «против» обычно звучат громче (как на общественных обсуждениях, так и в прессе), но не надо забывать о тех гражданах, которые, наоборот, просят разрешить строительство. К слову, их тоже пригласили на заседание круглого стола. Примечательно, что одна из жительниц Уручья призналась, что в свое время также активно выступала против строительства рядом с ее домом новостройки. Теперь же, когда у нее появилась возможность расшириться, она перешла на другую сторону баррикад и со слезами на глазах просит представителей власти и прессу помочь в разрешении строительства дома именно в Уручье…
Вместо бараков — 12-этажные дома
Своеобразной альтернативой уплотнению является реконструкция районов малоэтажной застройки. Все города-миллионники в определенный период проходят через это. «Такая программа в городе запущена, — сообщил Александр Петров. — Институт «Минск-градо» проводит анализ территорий определенных параметров, с нормальной социальной инфраструктурой, наличием мест в школах и детских садах. Необходимо определить, где будут наименьшие затраты на инфраструктуру, чтобы мы могли вместо двухэтажных домов поставить 10-12-этажные, расселив в том числе и тех, кто жил в двухэтажках». Реализация таких проектов дала бы возможность городу развиваться. Вместе с тем, они весьма затратны и, скорее всего, также будут сопровождаться недовольством жильцов домов, подлежащих сносу. Недавно один коммерческий застройщик хотел осуществить подобный проект, однако встретил категорический отказ жильцов двухэтажного барака. Будучи собственниками квартир, они сообща выставили дом на аукцион, пожелав продать его за 3 млн долларов. «Люди привыкли жить на одном месте, и это желание можно понять. С другой стороны, бараки и двухэтажная застройка будут уходить из нашей жизни по экономическим причинам», — уверен главный архитектор города.
О перспективах частного сектора
Еще один потенциальный источник для освобождения территории под строительство — столичный частный сектор. «Ранее генпланом развития Минска предлагалось снести около 14000 домов и сохранить 3000-4000. Однако позже эти намерения были скорректированы: сносится 4000-5000 строений, а более 10000 сохраняется, — рассказал Александр Петров. — Такое решение принято, во-первых, по просьбам жителей, а во-вторых, из-за того, что снос частной застройки — весьма затратный процесс. Реально в год сносили около 100 домов. Посчитайте, сколько лет нужно, чтобы снести 10000. А ведь люди в ожидании сноса фактически лишены нормальной жизни. Пока наша экономика не позволяет обеспечить быстрый снос, надо дать этим людям возможность права строительства, реконструкции, продажи своих домов и участков». «Территории, на которых запланирован снос строений до 2020 либо до 2030 года, четко определены», — добавил Андрей Галь.
Нужен ли выход за МКАД?
Отвечая на вопросы журналистов, представители Мингорисполкома рассказали о перспективах расширения границ Минска и строительстве города-спутника Смолевичи. Финансовые возможности пока не позволяют приступить к масштабному строительству жилья за Минской кольцевой автодорогой, — пояснили специалисты. Например, в районе Зеленый Бор предполагалось построить 5,5-6 млн м2 жилья. Но расчеты стоимости инженерно-транспортной инфраструктуры показали, что только в ее создание необходимо вложить несколько миллиардов долларов, что в настоящее время нереально, поэтому придется подождать лучших времен, которые обязательно наступят. «В Каменной Горке тоже когда-то не было инженерной структуры, и она создавалась с нуля», — напомнил Андрей Галь.
Что касается развития города-спутника Смолевичи, то этот проект будет реализован. Один дом ЖСК уже возводится, решается вопрос еще о десяти. ГПО «Минскстрой» является заказчиком и разрабатывает проектно-сметную документацию на дальнейшее строительство, первая очередь которого предусматривает возведение свыше 600 тыс. м2 жилья и объектов инфраструктуры.
А вот от застройки некоторых территорий, считавшихся перспективными (Щемыслица, Северный, Дегтяревка и др.), пришлось отказаться в связи с новым законодательством, запрещающим изъятие из оборота земель сельскохозяйственного назначения. «В данной ситуации можно увидеть и положительные моменты, — считает Андрей Галь. — Конечно, все эти территории можно застроить домами КПД. Но нужно ли это нам? Есть ведь негативный опыт Москвы, других крупных городов. Мы сегодня в какой-то степени можем гордиться, что наш город не очень большой или «растянутый» в пространстве. И это желательно сохранить».