Долевое строительство пошло по новым правилам


Версия для печати

Вступили в силу новые правила долевого строительства в Беларуси. Отныне индивидуальные предприниматели не смогут выступать в качестве застройщиков, а гарантия на построенные объекты недвижимости увеличится с двух до пяти лет.
Соответствующие изменения содержатся в Указе № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», который Александр Лукашенко подписал еще 6 июня нынешнего года. Однако указ вступил в силу только в сентябре. Три месяца понадобилось для того, чтобы Правительство и субъекты, участвующие в долевом строительстве, смогли адаптироваться к новым условиям.

Одним из главных новшеств является существенное расширение сферы действия государственного регулирования в сфере долевого строительства. Ранее действовавший в этой области указ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» распространял свое действие только на долевое строительство жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.

Новый указ и утвержденное им Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь распространяют свое действие на строительство как жилых, так и нежилых помещений в любых объектах строительства, а также на строительство долевым способом одноквартирных и блокированных индивидуальных жилых домов. В принципе, и ранее было не редкостью, когда какое-нибудь офисное здание строилось по принципам долевого строительства. Однако соответствующие правила применялись, так сказать, по аналогии, и каждый застройщик сам придумывал в своих договорах собственные «законы».

Сейчас же все застройщики, намеревающиеся строить объект с привлечением дольщиков, обязаны будут придерживаться единых правил. И, наверное, самое главное из них — то, что «застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства объектов долевого строительства только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды», а также «при наличии документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства, документов, подтверждающих опубликование проектной декларации и договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами». Если к этому добавить, что согласно новому указу из числа застройщиков исключены индивидуальные предприниматели, то проникновение на рынок неких неблагонадежных или финансово неустойчивых застройщиков фактически исключается. На это же нацелена норма, которая предусматривает не только обязательную регистрацию в исполкомах всех договоров долевого строительства, но и дополнительных соглашений к ним, если меняется хотя бы одно существенное условие договора.

Правительство надеется, что исключит этим возможность продажи мошенниками одного и того же объекта несколько раз. Кстати, именно на исполкомы возложена обязанность контролировать каждое долевое строительство, на которое местный орган власти выдал разрешение.

Помогать в этом деле местным органам власти будут аудиторы. Указ обязал застройщиков ежегодно проводить аудит целевого использования привлекаемых в строительство средств с представлением копии результатов такого аудита в местные исполнительные и распорядительные органы. При этом каждый дольщик имеет право ознакомиться с результатами такого аудита.

С другой стороны, новым указом предусмотрены и некоторые послабления для застройщиков. Так, ранее типовой договор создания объекта долевого строительства обязаны были применять все субъекты долевого строительства многоквартирных жилых домов. Сейчас же типовой договор обязателен для применения только при строительстве долевым способом жилых помещений с государственной поддержкой и (или) с ограниченной прибылью, то есть когда дольщиком выступает гражданин, стоящий в очереди как нуждающийся.

Указ предусматривает и дополнительные меры по защите прав таких дольщиков.

Так, если в качестве дольщика выступает гражданин, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, указ устанавливает запрет на заключение с ним договоров, где бы цена объекта долевого строительства привязывалась к валютному эквиваленту. А изменение цены объекта долевого строительства по инициативе застройщика может производиться только в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ и (или) внесения изменений в законодательство об уплате косвенных налогов.

Также при досрочном расторжении договора застройщик обязан будет предоставить право достроить жилое помещение в первую очередь члену семьи дольщика, с которым расторгается договор.

Среди позитивных новостей для застройщиков можно отметить, что пресловутое пятипроцентное ограничение прибыли, когда дольщиком выступает гражданин, состоящий на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, будет распространяться теперь только на нормируемую площадь. Напомним, что это 20 м2 общей площади строящегося жилого помещения на каждого члена семьи (в Минске — 15 м2, кроме многодетных семей). Связано это с тем фактом, что в столице стало отнюдь не редкостью, когда состоящий на учете как нуждающийся строит себе шикарные и огромные апартаменты, используя косвенную льготу, ограничивающую застройщика в прибыли.

Существенным новшеством является увеличение гарантийного срока объекта долевого строительства с 2 до 5 лет. Указанные новшества не распространяются на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления указа в силу.

Новые требования об изъятии и предоставлении земельных участков вступили в силу с 1 сентября

Данные требования приняты Указом от 5 июня 2013 года № 258, и он вносит дополнения и изменения в Указ от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Теперь земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов будут выделять в Минске и областных центрах только коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству, а также юридическим лицам — победителям конкурса по выбору застройщика. Указ дает возможность определить наиболее выгодные предложения от заказчиков (застройщиков) по строительству многоквартирных жилых домов, кроме жилых домов повышенной комфортности. Также это позволит исключить возможные злоупотребления при предоставлении земельных участков под строительство.

Коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству, а также юрлица — победители конкурса по выбору заказчика (застройщика) являются заказчиками по выполнению программ государственного заказа на строительство жилых помещений. Им участки будут давать без проведения аукциона на праве временного или постоянного пользования. Что касается земельных участков для строительства жилых домов повышенной комфортности, то они, как и прежде, будут предоставляться по результатам проведения аукционов.

Многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, земельные участки для строительства жилья предоставляются вне очереди. При этом такие участки в Минске, областных центрах и городах областного подчинения будут предоставляться многодетным семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частную собственность без внесения платы за земельный участок.

Кроме того, теперь в соответствии с указом обязанность по обращению за государственной регистрацией предоставляемых гражданам земельных участков возлагается исключительно на организации по землеустройству. Это исключит необходимость личного присутствия граждан в территориальных организациях по госрегистрации недвижимого имущества, теперь они не пропустят установленного законодательством срока для обращения за совершением регистрационных действий.

По Указу № 258 государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него, выдача свидетельства (удостоверения) о госрегистрации осуществляются в срок не более семи рабочих дней. В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, оно может совершаться в срок до 14 рабочих дней.

Также указом предусмотрено, что при предоставлении земельного участка во временное пользование или аренду сроком до одного года государственная регистрация его создания и возникновения прав на него не осуществляется, а заключение договора аренды земельного участка в письменной форме не требуется.

Совершенствуется порядок предоставления земельных участков для реализации инвестиционных договоров, заключенных с Республикой Беларусь. Исполкомы обязаны будут формировать перечни участков, предназначенных для последующего предоставления их инвесторам. Эти перечни должны размещаться на информационных стендах и официальных сайтах исполкомов.

Кроме того, указ ужесточает требования по размещению объектов недвижимости на землях сельхозназначения и лесного фонда. Теперь, если потребуется построить дом на этих землях, нужно будет согласовать решение с Президентом Беларуси. При этом устанавливаются конкретные случаи, при которых не требуется такое согласование места размещения земельных участков. Речь идет о строительстве и обслуживании подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи и других сооружений), реконструкции линейных сооружений, включая железные и автомобильные дороги. Сюда относятся эксплуатационные скважины для добычи углеводородного сырья и объектов, связанных с их обслуживанием, а также строительство и обслуживание объектов недвижимого имущества в границах свободных экономических зон.

По информации БелТА

Всего просмотров: 6 209
Опубликованно: 23.09.2013